
“私募魔女”李蓓再就房地产发声。
近日,被称为“私募魔女”的半夏投资首创东说念主李蓓,在吸收媒体采访时暗示,基于供给侧大出清、总量周期性回升等身分,半年内地产或出现“十年一遇的契机”。
她暗示,从供给侧出清的角度看,诸多房企退出新拿地市集,宇宙地皮市集活跃的企业只剩个位数;从范围角度看,诚然地产总量难回峰值,但会回升至10亿平时米的长久平衡水平。
此外,从行业转换幅度看,2021年6月于今18个季度,已达到寰球房地产泡沫摧残转换的中位数时长;新开工、新址销售、二手房价钱等筹算的转换幅度,也略超平均水平。
“更进击的是,行业基本面已出现角落改善。”她暗示,比如房钱答复与角落融资本钱已匹配,旧年12月起25城二手房挂牌量下滑等。联接香港市集的回升情况,她判断地产拐点可能在半年内出现,淌若后续有重磅策略出台,可能进一步加快行业企稳。
基于上述判断,她以为行业在渐渐见底之后,将靠近十年岁别的回升周期,将来地产股的契机不在房价或销量回升,而在供给出清后的企业份额膨胀与盈利智力成立。
早在2023年时,李蓓曾经公开暗示地产板块靠近“10年一遇的契机”,背后逻辑在于跟着房企暴雷、住手投资拿地,将来即便全行业范围较顶辖下滑约30%,莫得爆雷的房企也将迎来市集份额的膨胀,销售范围有望创出新高,存量金钱重估弹性雄伟。
对于地产及板块内公司的企稳时代、将来走势,当今业内不雅点不一。
从客不雅数据看,往时一年房地产行业各项筹算还在抓续转换。成交方面,2025年宇宙新建商品房销售面积88101万平时米,其中住宅销售面积占73299万平时米。资历贯穿四年下落,2025年新建商品房与商品住宅的成交面积,较2021年高点缩水幅度均超50%。

从价钱端看,2025年1~12月,宇宙新建商品房销售均价9527元/平时米,累计同比-4.3%;2025全年,新建商品住宅销售均价为10005元/平时米,同比-4%;12月70城二手住宅销售价钱同比-6.1%,降幅较11月扩大0.4个百分点,环比-0.7%。
华源证券以为,参考寰球房地产危境的栽植,样本历史平均跌幅35%,平均转换时代6年,现时我国实质房价转换的长度与深度均已相对充分,2026年地产转换周期有望参预尾声。
不外该机构称,回归2021年及之前的历史周期,房地产需求走弱多由策略收紧激励,策略裁减能飞速带来成交与房价反弹。但本轮周期中,多轮策略均未带来抓续成立,原因或在于跟着城镇化率上升、东说念主口增速转负,新增需求放缓;住户与房企杠杆已处高位,信用膨胀空间有限。这意味着,本轮转换是需求当然回落与金钱欠债表敛迹共同导致。
中银证券也暗示,往时那种借助东说念主口和城镇化率擢升,带来的范围膨胀红利不复存在,将来需求从“有房住”转化为“住好房”,结构性需求仍在,但短期较难弥补总量收缩。凭证测算,2035年前每年的实在住房需求超8.6亿平时米,2035年后会降一个台阶,但仍越过4.1亿平时米/年,增长引擎将会基本转为改善型需求。
也有机构对行业增量空间较为乐不雅。58安堵客询查院以为,当今中国的城镇化率,赫然低于发扬经济体80%控制的水平。按照2025年末的总东说念主口140489万东说念主来狡计,意味着将来将有1.7亿东说念主要进城生计,跟着“新市民”落户,有关住房需求也将抓续开释。
国信证券以为,2025年四季度,地产基本面赫然下落,但2025年末至2026年头的近1个月以来,追踪二手房挂牌价的冰山指数,月环比跌幅已贯穿6周快速收窄,尤其一线城市较为赫然,上海中枢区已基本止跌,因此提倡对房价从悲不雅转向中性。
诚然对行业走势判断不一,但各机构大批以为,2026年地产增量策略出台的预期较强。
中银证券暗示,在策略出台的时点上,瞻望2026年一季度末的可能性较大,届时房地产行业将靠近新的机遇。若策略念念路明晰、转换有劲,瞻望最快2026年年底可能会走出螺旋式下滑的逆境。从地产场地看,适配中枢城市、户型、家具力需求的房企,或能走出重围;另一方面,提前布局新业态、新模式、新场景的贸易地产公司更具上风。
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孙梦凡
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