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2013年，装修公司雇主李伟用开辟商拖欠的370万元工程款，抵顶了一套商品房的购房款并入住。但他没思到，这套住了10多年的屋子在2025年春节前夜倏得被法院贴上了腾退奉告。原本，开辟商在2016年悄悄将这套已请托的房屋典质给银行办理了贷款。近日，大连市中级东谈主民法院一审判决驳回了银行条目拍卖该房屋以反璧贷款的诉求。法院合计，李伟算作已试验入住的商品房猝然者，其居住权照章优先于银行的典质权。
屋子突被法院贴“腾退奉告”
李伟的装修公司承包了我市一家开辟商在高新园区某小区的样板间装修工程，同期还承包了小区地下车库的装修施工。开辟商欠李伟工程款500余万元。2013年4月，李伟与开辟商坚硬合同书，商定以小区一套价值370万元的商品房赔偿部单干程款。后两边坚硬《商品房营业合同》，开辟商将房屋请托给李伟占有、使用。
李伟称，我方从2013年就已入住该房屋，但一直未能办理产权登记，屡次找开辟商办理，对方均以各式意义推诿。2025年春节前，大连市中级东谈主民法院倏得在其家门上张贴《奉告》，称该房屋已被开辟商典质给银行，银行告状开辟商并查封了该房屋，条目李伟10日内腾退。李伟感到相称偶然。
张开剩余67%李伟寄予北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海讼师向大连市中级东谈主民法院拿起案外东谈主实施异议，提交了李伟与开辟商的《商品房营业合同》、以工程款抵顶购房款的合同书等材料，解释该房屋系以李伟试验施工的工程款抵顶购房款，其权力应优先于银行典质权。经审查，大连市中级东谈主民法院作出裁定，中止对李伟所居住房屋的拍卖。
银行告状条目拍卖房屋，反璧开辟商所欠贷款
可是，银行招架该裁定，向大连市中级东谈主民法院拿告状讼，央求取销原裁定，改判准许拍卖李伟的房屋以反璧开辟商所欠银行贷款。
大连市中级东谈主民法院公开开庭审理了本案。银行目的：李伟并非商品房猝然者，该房屋开动登记在开辟商名下，李伟并未试验出资购买，而所以工程款抵顶购房款，骨子上是开辟商欠付其工程款，两边属于债权债务关系。开辟商向银行贷款时，已将该房屋典质给银行，并办理了典质登记。因开辟商未按时还款，依照《民法典》关系司法，银行有权拍卖该典质房屋。
李伟一方辩称：固然开辟商欠付其工程款，但其本意是在该小区购买商品房，遂与开辟商坚硬《商品房营业合同》，以370万元工程款抵作购房款，诞生工程价款优先受偿权应优于典质权。其已试验入住该房屋，购房本领早于房屋典质本领。银行在办理典质时未实地检察房屋居住情况，未尽审慎义务，故典质权的效用不应优于其以工程款抵顶购房款所获取的权力。
判决：撤消查封，居住权优先于银行典质权
大连市中级东谈主民法院经审理合计，依照《最高手民法院对于审理实施异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条司法：“东谈主民法院对登记在被实施的房地产开辟企业名下的新建商品房实施强制实施，案外东谈主以其系商品房猝然者为由，拿起实施异议之诉，央求排斥诞生工程价款优先受偿权、典质权以及一般钞票债权的强制实施，东谈主民法院应予支捏。”
李伟算作商品房猝然者，其居住权应优先于典质权。固然银行对案涉房屋享有典质权，且法院已查封该房屋，但李伟与开辟商坚硬商品房营业合同的本领早于法院查封本领，且李伟在大连市全域限制内无其他用于居住的房屋登记信息，顺应居住权优先于典质权的法律司法。
近日，大连市中级东谈主民法院作出判决：驳回银行的诉讼央求，撤消对李伟所购房屋的查封。案件受理费3.6万元由银行承担。
购房主谈主怎样优先受偿？讼师解读法律歪斜保护新趋势
连年来，跟着房地产样貌烂尾、开辟商收歇等风险上涨，购房主谈主、承包方、银行等多方权益打破频发。天下法律调停先进个东谈主、北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海讼师暗示，最高手民法院通过司法解释明确了不同权力之间的反璧与保护端正，以保险闲居购房主谈主的基本生活权。面前法律趋势体现出“生活权>诞生工程优先受偿权>典质权>闲居债权”的优先端正，体现了对迤逦群体基本居住需求的歪斜保护。若购房者际遇相同问题，应确保购房系为自住、已支付大部分款项（包括以工程款抵顶购房款），并妥善支捏合同、付款凭证及试验入住凭证，以便在样貌出现风险时照章目的优先保护。（文中东谈主物为假名）
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